Her dört yılda bir, emlak vergisi tartışmaları yeniden alevleniyor, adeta fırtınalar kopuyor. Görünürdeki sebep; bina ve araziler için ödenecek verginin matrahını oluşturan değerlerin, belediyelerde kurulan Takdir Komisyonları tarafından bu periyotlarla yeniden belirleniyor olması. Gerçekteki sebep ise, bazı belediyelerin 2026-2029 yıllarında tahsil edecekleri emlak vergisine esas değerleri belirlerken uyguladıkları yüksek, hatta bazı örneklerde “fahiş” artışlar.
Bu süreçte bir yanda belediyeler gelir kaynaklarını artırmanın yollarını ararken, diğer yanda mülk sahipleri artan vergilerin yükünü nasıl karşılayacaklarının hesabını yapıyor. Tartışmaların kamuoyuna taşınmasıyla birlikte konu, bir anda gündemin en hararetli başlıklarından biri haline geliyor. Siyasi mülahazalar ile teknik tartışmalar devreye giriyor, kakofoni büyüyor. Davalar açılıyor, kararlar veriliyor ve süreç böylece uzayıp gidiyor. Peki sonra ne mi olacak? Film yeniden başa saracak; yıl değiştiğinde tartışmaların dozu gittikçe azalacak, yerini derin bir sessizlik alacak. Ta ki bir sonraki değerlemeye, yani 2029’a kadar.
Sağlıklı bir vergi sisteminde yukarıda anlattıklarımızın olması beklenir mi? Elbette hayır. Sistem çoktan sinyal veriyor ama atılması gereken adımlar bir türlü atılamıyor. Bunun elbette birçok kök sebebi var.
Kısaca Emlak Vergisi
Emlak vergisi bir tür servet vergisi. Belediyelerce hesaplanıp tahsil ediliyor. Vergiyi bina ve arazi sahipleri ödüyor. Bu verginin hesaplanmasında esas olan değer yani “vergi değeri” kritik önemde.
- Vergi değeri, her dört yılda bir takdir komisyonu kararlarıyla belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanıyor.
- Komisyonlarda yerel yönetim, merkezi idare ve meslek odaları temsil ediliyor. Ancak fiiliyatta, arsalar için belediyeler; araziler içinse valilikler daha etkin söz sahibi.
- Arsalar için cadde, sokak ve bölgelere; araziler için ise cinsine (kıraç, taban, sulak) göre değerleme yapılıyor.
- Bina vergisi hesabında üç unsur var: Arsa payı değeri, bina inşaat bedeli ve yıpranma payı. Sondaki iki unsur da çıkarılan mevzuatlara göre belirleniyor.
Özetle formül:
Emlak vergi değeri = (arsa payı m² birim fiyatı × arsa payı) + (inşaat m² maliyet bedeli × m² – yıpranma payı)
Bu değer, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor. Yeni rayiç değerler 2026 yılı için uygulanacak ve müteakip 2027-2028-2029 yılları için ise yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacak.
Emlak vergisi oranları ise şöyledir:
- Vergi iki taksitte ödeniyor: Mayıs ve Kasım.
- Emekliler, engelliler, şehit yakınları, dul-yetimler ve 200 m²’yi geçmeyen tek konutu olan gelirsiz kişiler için muafiyet var.
- Tarihi eser binalar, bazı dernek/vakıf taşınmazları da istisna kapsamında.
Emlak Vergisi Sadece Emlak Vergisinden İbaret Değil
Her dört yılda bir kopan fırtınanın kök sebeplerini anlamak için sistemin temel sorunlarına bakmak gerekir:
- Belediyeler için kritik ama verimsiz: Emlak vergisi, sürdürülebilir gelir yaratmada kilit öneme sahip. Ancak düşük tahsilat oranları ve değerleme sorunları nedeniyle potansiyel gelirlerin büyük bölümü kaybediliyor. Bu da belediyeleri merkezi bütçeye bağımlı hale getiriyor.
- Uygulamada yeknesaklık yok: Vergi değerleri belediyeden belediyeye ciddi farklılık gösterebiliyor. Bazı belediyeler gelirlerini artırmak amacıyla çok yüksek artışlar yaparken, bazıları daha sınırlı kalıyor. Hatta aynı cadde üzerinde, yolun bir tarafı bir belediyeye diğer tarafı başka bir belediyeye bağlı olduğunda, iki taşınmaz için birbirinden tamamen farklı artış oranları uygulanabiliyor. Bu durum hem mükellefler arasında adaletsizliğe yol açıyor hem de sistemin güvenilirliğini zedeliyor.
- Fahiş artışlar ve dava yükü: Bazı belediyeler, daha fazla gelir elde etme amacıyla piyasa gerçekliğiyle bağdaşmayan, hatta yer yer piyasa değerini aşan artışlar yapabiliyor. Bu durum mükellefleri dava açmaya zorluyor; ancak dava yolu zahmetli, uzun ve maliyetli bir süreç olduğundan hem vatandaşlar hem de yargı sistemi üzerinde ek bir yük oluşturuyor.
- Adalet zafiyeti: Servete dayalı bir vergi olmasına rağmen, matrah çoğu kez piyasa değerinden uzak. Bu durum, yatay ve dikey adalet ilkelerini zedeliyor.
- Gayrimenkul kazançlarının vergilendirilmesinde sorun: Tapuda gerçek satış bedeli yerine emlak vergi değerinin esas alınması, düşük beyanı teşvik ediyor.
- Zincirleme etki: Emlak vergi değerleri sadece emlak vergisini değil; değer artış kazancını, emsal kira tespitini, tapu harcını, damga vergisini, değerli konut vergisini, veraset ve intikal vergisini de doğrudan etkiliyor.
- Kayıt dışılıkla ilişkisi: Sistem hem kayıt dışı ekonomiyi besliyor hem de ondan besleniyor.
- Spekülasyonu ve boş konutları teşvik ediyor: Düşük vergiler, arsa ve konutların boş tutulmasına yol açıyor. Türkiye’de önemli miktarda konut atıl durumda, ekonomiye katkı sağlamıyor.
- Balon riski: Gayrimenkulün düşük vergileme nedeniyle cazip bir yatırım aracı haline gelmesi, konut fiyatlarında balon riskini ve finansal kırılganlığı artırıyor. Kaynak dağılımında etkinsizliğe yol açıyor.
Sonuç Yerine
Türkiye’nin emlak vergisi sistemi, yapısal sorunları nedeniyle her dört yılda bir kamuoyunun gündemine oturuyor, tartışmalar hararetleniyor, davalar açılıyor; ardından konu unutuluyor. Bu döngü, kanunun yapısından ve değerleme sisteminin işleyişinden kaynaklanan kronik bir sorun. Daha da önemlisi, emlak vergisi yalnızca belediyelerin gelirlerini değil; gayrimenkul piyasasını, yatırım davranışlarını, vergi adaletini ve kayıt dışı ekonomiyi doğrudan etkileyen bir alan. Dolayısıyla mesele, dar anlamda bir belediye geliri değil; ülke ekonomisinin bütünüyle ilişkili bir sistem sorunu.
Bugün siyasi irade ve kanun yapıcıların bu alanda köklü bir reforma girişmekte isteksiz davranmasının arkasında da bu çok boyutlu tablo yatıyor. Zira emlak vergisindeki adaletsizlik, kayıt dışılığın beslenmesi, düşük tahsilat oranları ve piyasa ile bağını yitirmiş değerleme yöntemleri, aslında vergi sisteminin diğer unsurlarındaki sorunların bir yansıması. Bu temel sorunlar çözülmeden, emlak vergisinde yapılacak değişiklikler kalıcı bir çözüm getirmekte zorlanacaktır.
Kısa vadede atılabilecek tedrici adımlar, sistemi daha adil, öngörülebilir ve yönetilebilir kılabilir:
- Değerleme sistemi modernize edilmeli: Yapay zekâ destekli, merkezi veri tabanlarına dayalı, piyasa değerine yakın gerçekçi bir değerleme altyapısı kurulmalı.
- Vergi yükü dengelenmeli: Değerleme sistemi modernize edilip gerçek piyasa değerleri esas alınmaya başlandığında, uyumu artırmak ve reel ekonomideki kayıt dışılığın etkilerini azaltmak için özellikle tapu harçlarında paralel vergi indirimleri yapılmalı.
- Adalet gözetilmeli: Tek konut sahipleri için tam muafiyet güçlendirilirken, çok konut sahiplerine kademeli artış uygulanmalı.
- Tahsilat etkinliği artırılmalı: Tapu işlemleriyle entegrasyon ve otomatik tahsilat yöntemleri hayata geçirilmeli.
Köklü bir dönüşüm zor görünse de, küçük ve kararlı adımlar bile vergi sisteminin etkinliğini artıracak, mükellefler için daha adil ve öngörülebilir bir yapı sağlayacaktır.
Belki de artık sormamız gereken soru şu: Emlak vergisini dört yılda bir tartışılan bir kriz başlığı olmaktan çıkarıp, adil ve sürdürülebilir bir vergiye dönüştürmenin zamanı gelmedi mi?
