Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumudur (spk.gov.tr).
Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-d maddesine göre Türkiye’de kurulu GYO’ların tüm kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır. Örneğin gayrimenkul satış kazançları ve kira gelirleri vergiye tabi değildir. Bu istisnanın uygulanması için herhangi bir şart yoktu.
7524 sayılı Kanunla bu istisnanın uygulanması için bazı şartlar getirilmiştir. Aynı kanunla GYO’lar da dahil olmak üzere tüm kurumlar vergisi mükellefleri yurtiçi asgari kurumlar vergisi kurallarına tabi olmuştur. Önceki yazımızda tamamen vergisiz bir alanda faaliyet gösteren GYO’ların kurumlar vergisi karşısındaki bu yeni durumu el alınmıştı.
Bu yazımızda GYO’lara yatırım yapan bireysel ve kurumsal yatırımcıların vergilendirilmesine yönelik hususlar ele alınmıştır.
7524 sayılı Kanunla getirilen şart
GYO’ların tüm kazançları prensip olarak kurumlar vergisinden müstesnadır. 7524 sayılı Kanunla Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-d maddesinde yapılan değişiklikten sonra bu istisnadan faydalanılabilmesi için GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır.
Ayrıca GYO’lar gayrimenkul kazançları üzerinden %10 asgari kurumlar vergisi öderler.
BİREYSEL YATIRIMCI
Kâr payı
Kurumlar vergisi istisnasından yararlanmak isteyen GYO’lar kanun gereği artık kâr payı dağıtmaya başlayacağından kâr payı elde eden gerçek kişilerin beyan durumu önem kazanmaktadır.
GYO’larda kar dağıtımı aşamasında dağıtım yapan kurum tarafından %0 oranında stopaj yapılır.
Kâr payı gelirinin yarısının, varsa tevkif suretiyle vergilendirilmiş diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile birlikte toplam tutarının, 2025 yılı için geçerli olan 330.000 TL’lik beyan sınırını aşması halinde, kar paylarının yarısı yıllık beyanname ile beyan edilir. Aksi durumda beyanname verilmez.
Dar mükellef gerçek kişiler, sıfır oranlı da olsa stopaja muhatap olduğundan beyanname vermesine gerek yoktur.
Örnek: Bay (C) 2025 yılında A GYO’dan toplamda 1 milyon TL kâr payı elde etmiştir. Bu durumda Bay (A) 500.000 TL gelirini MSİ olarak 2026 Mart ayında beyan etmelidir.
Alım satım kazancı
BİST’te işlem gören, GYO hisse senetlerinin satışından elde edilen kazançlar %0 oranında stopaja tabidir. Vergileme, Gelir Vergisi Kanunun geçici 67.maddesine göre yapıldığından stopaj nihai vergidir. Bu kazançlar beyannameye dahil edilmez.
Öte yandan varsa banka ve aracı kurumlar vasıtasıyla elde edilmeyen alım satım kazancı yani borsaya kayıtlı olmayan hisse senetleri, Gelir Vergisi Kanunu’nun genel hükümlerine göre beyan edilir.
Buna göre iki yıl elde tutulan hisse senetlerinin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar gelir vergisinden müstesnadır. İki yıl geçmeden satılan hisse senetlerinde maliyet bedeli endekslemesi yapılarak değer artış kazancı hesaplanır ve beyan edilir.
ŞİRKETLER
Kâr payı
Türkiye’de tam mükellef statüsündeki şirketler GYO’ların hisse senetlerinden kâr payı geliri elde edebilir.
GYO’lar tarafından kurumlar vergisi mükelleflerine yapılan kar dağıtımları stopaja tabi değildir.
Bu kar payının vergilenip vergilenmeyeceğine gelirsek GYO’larda gayrimenkullerden elde edilen karın %50’sinin süresinde dağıtılıp dağıtılmadığı karı payını elde eden kurum açısından da çok önemli hale gelmiştir.
Hali hazırda bir şirketin, GYO statüsünde olmayan tam mükellef bir kurumdan elde edilen kâr payı kurumlar vergisinden müstesnadır. GYO’lardan elde edilen kar paylarında ise evvelce böyle bir istisna mevcut değildi. Yeni düzenlemede GYO’lar kazançlarının yüzde ellisini dağıtmadığında normal vergileme rejimine tabi olmakta ve %30 vergiye muhatap olmaktadır. Bu kazancın dağıtılması durumunda ana kurumda vergileme yapıldığından bu kar payı iştirak kazancı istisnasına konu edilebilir.
Bunun için GYO’nun dağıttığı karın vergilenip vergilenmediğinin belirlenmesi gerekir. Bu nedenle GYO’dan kâr payı elde eden kurum, kar dağıtımının kaynağını çok iyi tespit etmelidir.
Öte yandan yeterli ve zamanında kar dağıtımı nedeniyle kazanç istisnasından faydalanan GYO’ların istisna kazancını veya bu kazancın bir kısmını dağıtması durumunda bu kar payını elde eden kurumlar, iştirak kazancı istisnasından faydalanamayacak, bu kar payı vergiye tabi olacaktır.
Örnek: A GYO 2025 yılında gayrimenkullerden 100 milyon TL, 2026 yılında 50 milyon TL kazanç elde etmiştir. 2026 yılı mayıs ayında A GYO, 2025 yılı karından 75 milyon TL kar dağıtmıştır. 2027 yılında A GYO 30 milyon TL kar dağıtmış olup bu karın 10 milyon TL’si 2025 yılı karı, 20 milyon TL’si ise 2026 yılı karıdır. Karın tamamı tek ortak B A.Ş.’ye dağıtılmıştır.
Bu durumda B A.Ş.’nin elde ettiği kâr payının kaynağına inilmesi gerekmektedir. Öncelikle 2025 karının yarısından fazlası süresinde dağıtıldığından A GYO’nun 2025 yılı kurumlar vergisi istisnası bozulmamıştır. Bu durumda A GYO’da vergi dışı kalan 75 milyon TL, B A.Ş.’de vergiye tabi olacaktır.
2027 yılında dağıtılan karı ikiye ayırmak gerekir. 10 milyon TL kar 2025 yılı karıdır. 2025 yılındaki kar A GYO’da vergiye tabi olmadığından bu kar B A.Ş.’de vergilenecektir. Bununla birlikte kalan 20 milyon TL kar, 2026 yılının karıdır. 2026 yılı karının yarısı olan 25 milyon TL dağıtımına ulaşılamadığından A GYO 2026 yılında %30 vergi ödeyecektir. Bu durumda 2026 yılı karından elde edilen 20 milyon TL kâr payı B A.Ş.’de vergilenmeyecek, iştirak kazancı istisnasında tabi olacaktır.
Asgari kurumlar vergisi ödenirse
GYO’lar kazanç istisnasından yararlanırsa %30 vergi ödemezler ancak gayrimenkul kazançları üzerinden %10 asgari kurumlar vergisi öderler.
Bu durumda GYO’dan kar payı elde eden kurum, asgari kurumlar vergisinden, kurumlar vergisi mükelleflerinin elde ettiği kar payına isabet eden kısmının tabi olunan kurumlar vergisi oranı dikkate alınarak hesaplanan kazanç kısmı için iştirak kazancı istisnasından faydalanabilir.
Örnek: A GYO 1 milyon TL istisnaya tabi kazanç elde etmiş, %10 yani 100.000 TL asgari kurumlar vergisi ödemiştir. A GYO tek ortağı B A.Ş.’ye 500.000 TL kar dağıtmıştır. Bu durumda B A.Ş., 500.000 TL’nin 10/25’ini yani %40’nı iştirak kazancı istisnası olarak dikkate alabilir. Bu durumda 200.000 TL iştirak kazancı istisnası olacak, 300.000 TL vergiye tabi olacaktır.
Alım satım
GYO hisse senetlerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlarda uygulanacak stopaj %0’dır.
Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesine göre kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisselerinin satışından doğan kazançların yüzde 50’si kurumlar vergisinden müstesnadır.
Anonim şirketlerin ortaklık payları veya hisse senetlerinin satışı istisna kapsamındadır. Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan GYO’ların hisse senetleri de bu statüde bulunduğundan şartların gerçekleşmesi durumunda GYO hisse senetlerinin satışı kurumlar vergisinden müstesnadır.
İki yıldan kısa süre elde tutulan GYO hisse senetlerinin satışında ise kurumlar vergisi hesaplanır.
Değerleme
Bir şirketin aktifinde yer alan GYO hisse senetleri VUK'un 279. maddesine göre alış bedeliyle değerlendiği için değerlemeden dolayı kazanç oluşmamaktadır.
Enflasyon düzeltmesi
Şirket aktifindeki GYO hisse senetleri parasal olmayan kıymet olup enflasyon düzeltmesine tabidir. Enflasyon düzeltme farkları gelir olarak dikkate alınır. 2024 ve takip eden yıllarda vergi matrahını artırıcı bir unsur olup bilanço durumuna göre vergi ödenebilir.
Özetle
GYO’larda yeni dönemin en kilit konusu, oluşan karın dağıtılıp dağıtılmamasıdır. Bilhassa yatırım yapan şirketler GYO’lar tarafından dağıtılan karın kaynak yılını ve karın yüzde kaçının dağıtılıp dağıtılmadığını iyi tespit etmeli, elde ettiği kâr payını duruma göre ya vergiden istisna tutmalı ya da vergilendirmelidir.
